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“断臂”式自救,“断崖式”下滑:房地产还能稳住大盘吗?

“将来绝不考虑地产企业!”最近从一家房地产领域巨头放弃高薪离职的高管,如此斩钉截铁地表示。

不久前,2022上半年房地产销售百强企业榜单公布。暴雷、裁员、自救....近一年来,房地产行业动荡不断,但反映在数据上更加具体、更加触目惊心。


图源:克而瑞研究中心

根据榜单数据,上榜200强企业在2022上半年的全口径金额为38031.8亿元,这一数据在2021年为78249.8亿元,同比下降了40218亿元。而曾经的巨头恒大,2021年上半年的全口径金额为3561.6亿元,今年上半年只有233.6亿元,仅为去年同期的6.59%。融创也从去年的3208亿元降低到今年的1127亿元,减少将近三分之二。

而从整体来看,多数房企2022上半年业绩目标完成率不足40%,有近半数企业甚至不足30%,整个房产行业仍处于低谷期。

活下去!这句2018年万科董事长郁亮喊出的话,如今显得格外真实,也成了所有地产人的心声。但尽管房地产商们努力自救,却因陷入严寒,始终难以自暖。不妨假设:若有一天,地产这座大厦真的倾颓,这个行业甚至我们所有人又将面临怎样的境地?

“断臂式”自救;“断崖式”下滑

几个月前,恒大的一位高管最终选择了重回老本行。这样的结果早在意料之中。2020年8月中旬,外界误认为恒大如日中天之际,许家印就曾在微信给他留言,要严控成本并大幅降低预算。

事实上,自2021年恒大地产暴雷以来,连带着整个地产行业给人最直接的印象都是急转直下。

2021年,恒大因为商票问题,全国多个项目停工,然后因为债务问题,被多个公司告上法庭。


图源:恒大集团官网

恒大的债务规模到底有多大?根据财报数据:恒大总资产为23776亿元,负债总额19665亿元,有息负债为5717.75亿元。高达2万亿的负债,这是什么概念?要知道,2021年整年,海南岛全省的经济总量才是5000多亿。

但房地产行业的动荡远不止如此,除了恒大地产外,暴雷的还有阳光城地产、花样年地产、新力地产、泰禾地产、协信地产、华夏幸福等等,这串名单实在是太长了。

陷入债务泥淖的房地产企业们急需庞大的现金流来自救。

为了自救,2021年10月18日,许家印在盛京银行的内资股持股比例从49.59%下降至了19.85%,而沈阳国资控制的盛京金控将超越恒大成为盛京银行第一大股东。据盛京银行公告,恒大转让盛京银行股权分为两笔,通过这两笔交易,许家印套现110亿元。

此外,去年9月1日,恒大集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组以及各省公司董事长率班子成员、项目总,郑重签署了“保交楼”军令状。许家印表示,“我们必须全力以赴复工复产保交楼,才能恢复销售,才能恢复正常经营,才能归还各个方面欠款。”

不止恒大,几乎所有悬崖边缘的房地产企业都在努力自救。

2021年中报显示,融创中国负债近1万亿,其中有息负债逾3000亿元。

今年上半年,融创中国发布公告称,公司4月陆续到期的4笔美元债的利息,合计1.05亿美元,无法在相关的宽限期内进行利息偿还。

为了自救,早在2021年11月1日,融创就以16.73亿元的作价将杭州的两个项目出售给了滨江集团;12月,融创以26.8亿元的价格将上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼三个项目出售;2022年1月,融创又将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发,转让价格为14亿元。


阿朵小镇

今年3月25日,融创房地产集团在上海证券交易所发布公告称,无法筹措到足额资金兑付4月1日到期的40亿债券,孙宏斌主动为该笔债劵提供不可撤销的连带责任担保,还将阿朵小镇等资产摆出来增信,得以顺利展期18个月。据了解,当得知“阿朵小镇被抵押”的消息时,一位曾在融创工作多年的员工发出惊叹:“优质资产都被放在了牌桌上,这是什么概念?!”这个位于青岛一隅的文旅项目,经过漫长的打磨,2021年9月下旬才刚开业。

无独有偶,许家印为了自救,也已经开始变卖豪宅。今年3月29日,据中国基金报报道,许家印正4折出售深圳湾一号980平米物业,原价4亿,为降债降至2.8亿元,直降1.2亿元。

“卖卖卖”成了房企们活下去的“救命稻草”。

“行业火山灰”将会带来什么后果?

房企们“自救”之路艰难,期间还会经历“雪上加霜”的事件。

2021年年底,海南省儋州市综合行政执法局下发了一则行政处罚决定书称:儋州信恒旅游开发有限公司位于儋州市白马井镇海花岛2号岛三(六)期项目共建设39栋楼,因违法取得的规划许可证已被撤销、项目存在违反相关规定。依据规定,责令该公司在10日内自行拆除上述违法建筑物。


图源:海花岛官网

据悉,海花岛项目是恒大集团在海南投资开发的重大项目。恒大海花岛位于海南省儋州市海湾区域,该岛规划填海面积约8平方公里,总投资1600亿元。

尽管后来在恒大申请行政复议后,拆除改为了没收,但这一决定也使得恒大的自救之路更加艰难。

如今,房地产企业的危机仍然没有散去,为了救市,各地纷纷花样百出。

比如,河南率先开启了“以物换房”模式。近期,河南商丘民权县的建业河畔洋房项目,推出了“2元/斤,小麦换房”的购房活动。活动具体为:购房人可按照2元/斤的价格,用小麦来付首付款。不过有上限,小麦最高可抵16万元的首付款。

在此之前,河南开封杞县的建业城就已经推出“5元/斤,大蒜换房”购房活动,官方宣传海报上,明确表示:16天成交了86万斤大蒜。

更有甚者,卖房直接列为社区工作人员的KPI了。前不久,青岛市西海岸新区某街道办事处发布了《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》。通知明确表示:街道办要发动辖区居民购买新建商品房,组织新建商品房团购,到6月底每个合作社完成网签不少于2个,且将该项工作纳入2022年度工作考核。

之所以如此“内卷”救市,正是因为,房地产行业一旦倒塌,其后果波及的范围太大。

有人就讲述了其买房的经历:2021年2月,其父亲花费一辈子攒的钱给他在安徽老家买的一套恒大商品房付了首付,而他也背上了30年的房贷。但随着恒大暴雷,他收到银行工作人员的消息:房子可能会烂尾。他和父亲一度陷入房子烂尾、住不上房又得背上房贷的恐惧中。

恒大暴雷后,在全国的诉讼官司应声而起,让人很难不担心,即使官司打赢了,恒大也未必有钱赔付。但彼时其他银行已经不接受恒大购房者的贷款申请,为此,父子只能打官司“自救”。事情的最后,这对父子俩成功拿回了房子的首付,但与此同时,不仅是恒大,随着越来越多房企的暴雷,正在有越来越多的购房者陷入烂尾的困境。

地产专家蔡照明曾讲到,今后三年不仅仅是烂尾楼,可能有很多烂尾工程,小到家门口的一个健身卡的项目,可能就会把人们的会员费吞了,大到一些城市的公建,特别是一些新的开发区、高新科技园,这种烂尾的可能性越大。

面对这样的后果,房地产企业们能否“自救”成功,关系到的又何止地产行业的人!

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